Новые налоговые правила при продаже недвижимости

14.12.2015

Новые налоговые правила при продаже объектов недвижимости вступят в силу, начиная с 2016 года. Согласно нововведениям, чтобы не платить 13% налог при продаже недвижимости, увеличится срок владения ею. Также будет установлен базовый нижний предел налога, который раньше был не ограниченным и равнялся цене, указанной в договоре.

Содержание поправок

И так, согласно первой поправки в налоговом кодексе РФ, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога вырастет до пяти лет. Стоит заметить, что здесь есть исключения, исходя из которых для получения минимального налога на имущество, срок владения может составлять три года. Данная поправка действует только в нескольких случаях:
1) недвижимость была приобретена по договору пожизненной ренты;
2) жилье подарено или получено в наследство от близкого родственника, члена семьи и т.д.;
3) квартира приватизирована.

Для всех остальных, начиная с 2016 года, предельный срок владения недвижимостью составит минимум 5 лет.

Втрое изменение НК РФ коснулось изменения значения минимальной налоговой базы, от которой начисляется 13% налог. На сегодняшний день эта сумма не может составлять менее 70% от цены объекта недвижимости при кадастровой оценке. Теперь же будет введено минимальное значение. Конечно, продавцу очень повезет, если в его регионе нет определенной кадастровой стоимости, тогда налог будет рассчитан от суммы, которая указана в договоре. Но и это ненадолго, ведь в больших городах и районах очень быстро рассчитается кадастровая стоимость недвижимости. Так же продавцу может повезти, если в его регионе коэффициент будет равен 50% от кадастровой стоимости, но и это, скорее всего не коснется больших городов.

Совершать сделку сейчас или же подождать?

Изменения налогового кодекса, коснувшиеся сроков владения недвижимостью, прежде всего, не выгодны тем, кто хочет приобрести квартиру на короткий срок. Чтобы не ждать пять лет и ничего не платить, владельцам квартир придется продать ее в ближайшие три года. Если раньше такой покупатель мог вычесть из минимальной базы налога стоимость расходов на покупку, то теперь же существует вероятность, что данные расходы будут равняться или превышать доходы от продажи, и платить налог совсем не придется. В таком случае есть только один риск – если продавать квартиру до истечения пятилетнего срока, и рубль за это время подешевеет, то стоимость недвижимости, конечно, вырастет, а вот разница между расходами на ее покупку и доходом от ее продажи будет значительной.

Самая сложная ситуация может возникнуть у продавцов, которые осуществили покупку жилья по сниженной цене и вынуждены продать его еще до окончания минимального срока владения, при котором не надо оплачивать налог. Внимательными должны быть и те владельцы квартир, которые ее получили в наследство, приватизировали, а так же получили в подарок. Если данные лица захотят продать недвижимость до окончания трех лет после покупки квартиры, то, учитывая нововведения в НК РФ, в договоре стоимость недвижимости не может быть указана сумма меньшая, чем 70% от кадастровой оценки. На сегодняшний же день в договоре купли-продажи указывается цена достаточно близкая к кадастровой стоимости.

Так же могут пострадать продавцы, которые сегодня владеют недвижимостью менее 3 лет и надеяться заплатить минимальный налог, при этом указав в договоре сниженную цену. После того, как вступят в силу новые законы, у них такой возможности не будет в принципе. Им придется или выплачивать 13% от минимального коэффициента кадастровой стоимости (0,7) или же ждать, когда закончится минимальный трехлетний срок владения. Конечно, такие продавцы будут стремиться продать квартиру, с указанием более низкой цены в договоре до конца текущего года.

Очевидно, что продавцы будут стремиться покрыть всевозможные затраты на уплату налогов за счет покупателей, поэтому данные поправки к налоговому кодексу окажут значительное влияние на рынок недвижимости, что может внести еще больше сложностей в отношениях между продавцами и покупателями.